REITs malls 2026 : Simon Property vs Macerich
2026-06-23 · Par Lubin Danilo, fondateur de Lubin Investment
Simon Property Group (SPG, 5/10) et Macerich (MAC, 3/10) sont les deux principaux REITs de malls américains. SPG est le plus grand et diversifié — ses Outlet Centers et mixed-use lui ont permis de résister. MAC est en situation difficile avec des actifs de moindre qualité. Les deux se traitent à un P/FCF similaire (~21×) mais avec des profils de risque très différents.
Le sous-secteur le plus difficile des REITs
Les malls américains ont subi une transformation radicale depuis 2015 : faillites de grands locataires (Sears, JCPenney, Forever 21, J.Crew), montée du e-commerce, désaffection des millennials pour la grande distribution. Seuls les malls premium de classe A résistent — ceux en position de monopole dans leur bassin de chalandise. Simon Property Group et Macerich sont les deux derniers grands REITs de malls cotés en bourse.
Simon Property Group vs Macerich : données comparatives
| Critère | Simon Property (SPG) | Macerich (MAC) |
|---|---|---|
| Score screener Lubin | 5/10 | 3/10 |
| P/FCF actuel | 21,6× | 21,4× |
| Prix actuel | 214,57 $ | 24,04 $ |
| Cible d'entrée Lubin | 103,12 $ | 11,65 $ |
| Écart prix/cible | +108 % | +106 % |
| Capitalisation boursière | ~65 Md$ | ~2,5 Md$ |
| Nombre de propriétés | ~200 | ~45 |
| Type de malls | Premium + Outlet | Malls classe B/A- |
| Taux d'occupation | ~95 % | ~92 % |
Simon Property : le plus résistant des malls
Simon Property Group (NYSE : SPG) est le plus grand REIT au monde par capitalisation. Sa force est la qualité de ses actifs — les malls les plus fréquentés des États-Unis, les Simon Premium Outlets (marques luxe discount), et ses développements mixed-use (résidentiel + bureaux + hôtels sur les parkings de malls). SPG a racheté des marques en faillite (Brooks Brothers, J.Crew) pour les convertir en locataires captifs. Son bilan s'est amélioré post-2020. Le score 5/10 reflète la dette (typique des malls) et une croissance FCF/action modérée.
Macerich : le risque le plus élevé
Macerich (NYSE : MAC) possède des malls de classe A- et B+ principalement en Californie, Arizona et Mid-Atlantic. Son score 3/10 reflète des problèmes structurels : croissance des ventes négative, marges en compression, dette élevée avec des covenants contraignants. MAC a dû vendre des actifs pour réduire sa dette. Ses malls sont moins bien positionnés que SPG — moins de monopoles locaux, moins d'upside mixed-use. La distribution du dividende a été coupée en 2020 et n'a pas retrouvé son niveau pré-COVID.
FAQ
Les malls américains sont-ils condamnés ?
Pas tous. Les malls classe A en position de monopole local (seul centre commercial premium dans un rayon de 40 km) résistent. C'est le positionnement de SPG. Les malls classe B/C sans ancre forte ni position monopolistique sont en danger structurel.
Simon Property est-il un bon investissement malgré le score 5/10 ?
Pour les investisseurs à revenus, SPG offre un dividende de ~4,5 % avec une couverture solide. Pour notre méthode de croissance compoundée, les malls ne sont pas prioritaires. C'est un bon actif défensif dans un portefeuille orienté revenus, pas une action de croissance.
Pourquoi Macerich est-il noté seulement 3/10 ?
Macerich échoue sur la plupart de nos critères : croissance des ventes faible, marges en recul, FCF/action déclinant, dilution élevée, dette très lourde. Son portefeuille est moins premium que SPG. Le risque de bilanciel est réel si les marchés immobiliers commerciaux se dégradent.
Comment les malls se réinventent-ils ?
Les meilleurs malls transforment leurs espaces vides en appartements, hôtels, salles de sport, écoles, centres médicaux. Simon Property l'a fait avec succès dans plusieurs marchés. Cette diversification mixed-use est le seul vrai levier de création de valeur à long terme pour le secteur.
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À propos de l'auteur
Écrit par Lubin Danilo, fondateur de Lubin Investment. Investisseur particulier autodidacte, j'analyse les actions par les fondamentaux depuis plusieurs années et j'investis mon propre argent avec cette méthode. Je l'ai codifiée dans un outil qui juge séparément la qualité d'un business et son prix, à partir de critères inspirés de la littérature financière (Warren Buffett, Michael Mauboussin, Aswath Damodaran).