REITs de centros comerciales 2026: Simon Property vs Macerich
2026-06-23 · Por Lubin Danilo, fundador de Lubin Investment
Simon Property Group (SPG, 5/10) y Macerich (MAC, 3/10) son los dos principales REITs de centros comerciales de EE.UU. SPG es el más grande y diversificado. MAC enfrenta más dificultades con activos de menor calidad. Ambos cotizan a múltiplos FCF similares (~21×) pero con perfiles de riesgo muy diferentes.
El subsector más difícil de los REITs
Los centros comerciales (malls) de EE.UU. han sufrido una transformación radical desde 2015: quiebras de grandes inquilinos (Sears, JCPenney), crecimiento del e-commerce, desinterés de los millennials. Solo los malls clase A en posición de monopolio local resisten. Simon Property Group y Macerich son los dos últimos grandes REITs de malls cotizados en bolsa.
Simon Property Group vs Macerich: datos comparativos
| Criterio | Simon Property (SPG) | Macerich (MAC) |
|---|---|---|
| Puntuación screener Lubin | 5/10 | 3/10 |
| P/FCF actual | 21,6× | 21,4× |
| Precio actual | 214,57 $ | 24,04 $ |
| Objetivo entrada Lubin | 103,12 $ | 11,65 $ |
| Diferencia precio/objetivo | +108 % | +106 % |
| Capitalización bursátil | ~65.000 M$ | ~2.500 M$ |
| Tipo de centros | Premium + Outlet | Clase B/A- |
| Tasa de ocupación | ~95 % | ~92 % |
Simon Property: el más resistente
Simon Property Group (NYSE: SPG) es el mayor REIT del mundo por capitalización. Su fortaleza es la calidad de los activos — los centros comerciales más visitados de EE.UU., los Simon Premium Outlets y sus desarrollos mixed-use. SPG adquirió marcas en quiebra (Brooks Brothers, J.Crew) para convertirlas en inquilinos captivos. Su balance ha mejorado tras 2020.
Macerich: el riesgo más elevado
Macerich (NYSE: MAC) posee malls de clase A- y B+ principalmente en California, Arizona y Mid-Atlantic. Su puntuación de 3/10 refleja problemas estructurales: crecimiento de ventas negativo, compresión de márgenes, deuda muy elevada. MAC ha vendido activos para reducir deuda. Su dividendo fue recortado en 2020 y no ha recuperado los niveles pre-COVID.
FAQ
¿Están condenados los centros comerciales de EE.UU.?
No todos. Los malls clase A en posición de monopolio local resisten. Esa es la posición de SPG. Los malls clase B/C sin ancla fuerte ni posición monopolística enfrentan peligro estructural.
¿Es Simon Property una buena inversión a pesar del 5/10?
Para inversores de renta, SPG ofrece ~4,5 % de rentabilidad con cobertura sólida. Para nuestra metodología de crecimiento compuesto, los malls no son una prioridad. Es un activo defensivo de renta decente, no una acción de crecimiento.
¿Por qué Macerich solo puntúa 3/10?
Macerich falla la mayoría de nuestros criterios: crecimiento de ventas débil, márgenes en declive, FCF/acción cayendo, dilución elevada, deuda muy pesada. Su cartera es menos premium que la de SPG.
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Sobre el autor
Escrito por Lubin Danilo, fundador de Lubin Investment. Inversor particular autodidacta, analizo acciones por sus fundamentales desde hace varios años e invierto mi propio dinero con este método. Lo codifiqué en una herramienta que juzga por separado la calidad de un negocio y su precio, con criterios inspirados en la literatura financiera (Warren Buffett, Michael Mauboussin, Aswath Damodaran).