Triple-net REITs 2026: O, NNN y ADC comparados
2026-06-23 · Por Lubin Danilo, fundador de Lubin Investment
Realty Income (O), NNN REIT y Agree Realty (ADC) son los tres principales REITs triple-net de EE.UU. Nuestras puntuaciones: O=6/10, NNN=6/10, ADC=5/10. En términos de múltiplo FCF, NNN es el más barato (13,1×), seguido de O (14,0×) y ADC (17,3×). Los tres están muy por encima de nuestros objetivos de entrada.
¿Qué es un REIT triple-net?
Un REIT triple-net (arrendamiento NNN) es un propietario cuyos inquilinos pagan el alquiler + los impuestos sobre la propiedad + los seguros + el mantenimiento. El propietario recibe un flujo de rentas casi pasivo sin gastos operativos. Es el modelo REIT más defensivo, especialmente valorado por inversores que buscan ingresos estables a largo plazo.
Ranking de datos de los tres principales actores
| Criterio | Realty Income (O) | NNN REIT (NNN) | Agree Realty (ADC) |
|---|---|---|---|
| Puntuación screener Lubin | 6/10 | 6/10 | 5/10 |
| Múltiplo FCF actual | 14,0× | 13,1× | 17,3× |
| Precio actual | 60,58 $ | 45,16 $ | 73,39 $ |
| Objetivo entrada Lubin | 29,94 $ | 21,78 $ | 36,97 $ |
| Diferencia precio/objetivo | +102 % | +107 % | +98 % |
| Años de aumento dividendo | 55 años | 35 años | 10 años |
| Inquilinos principales | Walgreens, 7-Eleven | 7-Eleven, Sunoco | Walmart, TJX, Best Buy |
El perfil de cada actor
Realty Income (O) es el gigante del sector — más grande, más diversificado (86 países), más líquido. NNN REIT ofrece el perfil más limpio en dilución (+1,2 %/año) con 35 años de crecimiento de dividendo. Agree Realty (ADC) se especializa en inquilinos de alta calidad crediticia (Walmart, TJX, Best Buy) pero con historial más corto.
Nuestra conclusión: ninguno está en zona de compra
Los tres REITs triple-net están entre un 98 % y un 107 % por encima de nuestros objetivos de entrada FCF. Nuestra metodología estándar no está diseñada para REITs: el P/FCF sobreestima el precio al ignorar las amortizaciones inmobiliarias (el AFFO es el estándar del sector).
FAQ
Entre los tres, ¿cuál elegiría para un inversor orientado a ingresos?
Para inversores de renta pura, NNN REIT ofrece el mejor perfil: dilución mínima, largo historial de dividendo (35 años), múltiplo FCF ligeramente inferior. Realty Income es mejor si quiere dividendo mensual (vs trimestral de NNN).
¿Está Agree Realty realmente en mejor posición que O y NNN?
ADC tiene inquilinos de mayor calidad crediticia media (Walmart, TJX vs cadenas de farmacia/gasolinera). Pero historial más corto y nuestro screener le da 5/10 vs 6/10 para O y NNN.
¿Cómo comparar estos REITs usando el AFFO?
En términos de AFFO, los tres cotizan a 18-22× — valoración razonable para el sector. Esa es la métrica apropiada para REITs. Nuestro P/FCF es solo un filtro comparativo: le dice que estos REITs no pasan nuestra metodología, no que sean malas inversiones.
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Sobre el autor
Escrito por Lubin Danilo, fundador de Lubin Investment. Inversor particular autodidacta, analizo acciones por sus fundamentales desde hace varios años e invierto mi propio dinero con este método. Lo codifiqué en una herramienta que juzga por separado la calidad de un negocio y su precio, con criterios inspirados en la literatura financiera (Warren Buffett, Michael Mauboussin, Aswath Damodaran).